O Direito de Superfície está previsto nos artigos 1369 a 1377 do Código Civil. O direito de superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e/ou plantio e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo, a não ser que inerente ao objeto da concessão. Essa concessão pode ser gratuita, ou pode ser estipulada de forma onerosa, mediante pagamento de valor fixo, à vista ou parcelado.
Consoante o art. 1371 do Código Civil, pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.
Esse direito pode ser transferido a terceiros, de acordo com o estabelecido no art. 1372 do Código Civil, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente, conforme autorizado pelo art. 1373 do citado diploma legal.
Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão, ex vi do disposto no art. 1375 do Código Civil).
O art. 1374 do Código Civil estabelece que, antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário. Além disso, em caso de desapropriação, conforme reza o art. 1376 do mesmo diploma legal, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Portanto, no direito de superfície, temos um direito de propriedade do solo, que pertence ao concedente, e um direito de plantar ou edificar, também denominado direito de implante, que pertence ao superficiário, tendo o concedente um direito ao cânon, ou pagamento, se a concessão for onerosa.
Permite a lei, com o estabelecimento dessa concessão, que o proprietário atribua a outrem a conservação do imóvel de sua propriedade, por prazo determinado, mais ou menos longo, sem que o proprietário tenha o encargo de explorá-lo pessoalmente ou manter ali constante vigilância para defender sua posse, proporcionando, outrossim, que a propriedade cumpra sua função social.
Importante consignar que as partes, em virtude do princípio da autonomia privada e da livre estipulação negocial, têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, acerca do rateio dos encargos e tributos incidentes sobre a área objeto da concessão.
Cumpre sublinhar que, de acordo com a previsão do artigo 1.372, o direito de superfície pode transferir-se a terceiros por ato inter vivos, ou, ainda, por morte do superficiário, caso em que transmite-se aos seus herdeiros, não podendo ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Por fim, importante salientar que o contrato que dá origem ao direito de superfície somente gera efeitos pessoais entre as partes, ficando a eficácia de direito real dependente do registro imobiliário.
O direito de superfície pode ser um importante instrumento para a reforma agrária brasileira, tendo em vista as diversas discussões sobre o assunto e denúncias sobre agricultores que receberam suas terras do governo e as venderam para terceiros. Além de evitar o pagamento de indenizações pelas desapropriações, pois nesse caso o superficiário pode adquirir essa posse durante determinado período para que possa plantar ou construir, sem que a posse seja definitivamente passada para ele, evitando assim que ele venda as terras e volte a pleitear terras do governo que, nesse caso, deve para efetividade desse instrumento exercer uma fiscalização periódica, a fim de evitar fraudes e abusos.
Já o direito de laje foi incluído recentemente no rol dos direitos reais elencados no art. 1225 do Código Civil, tendo sido adicionados ao Código Civil os artigos 1510-A a 1510-E, através da Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, estabelecendo o art. 1510-A que “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”.
Ou seja, no direito de laje o proprietário de um imóvel concede a outrem o direito de construir acima de sua laje (ou abaixo, no caso de porão), uma unidade, com entrada autônoma, que passa após sua constituição a ter uma matrícula própria, com individualização e tributação específica. O direito de laje já tem ímplicita uma servidão de passagem, pois para acessar o pavimento acima ou abaixo, o beneficiário possui o direito de passar pelo terreno do proprietário, porém sem adentrar sua residência.
Note que no direito de laje, ao contrário do condomínio, não há áreas comuns, pois o imóvel somente possui frações exclusivas e não frações ideais. Não se trata de condomínio tradicional, previsto nos arts. 1314 e seguintes do Código Civil), nem de condomínio edilício (arts. 1331 e seguintes do Código Civil), muito menos de direito de superfície temporário (pois o direito de laje é perpétuo). O direito de laje fica a meio caminho entre a superfície e a propriedade plena. Foi estabelecido como forma de solucionar situação irregular que afeta principalmente a população de baixa renda nos grandes centros urbanos.
De se ressaltar, ainda, que não existe no direito de laje o direito de sobrelevação, vale dizer, o beneficiário não pode construir além de um pavimento acima da laje.
Os requisitos cumulativos para a instituição do direito real de laje são os seguintes: a) existência de construções sobrepostas, cujos direitos são de titularidades distintas; b) a inexistência de áreas comuns entre as duas construções, com acessos independentes entre si; c) aprovação das duas construções, em observância às normas administrativas; d) a irregularidade formal das construções sobrepostas, cuja solução é a instituição do direito real de laje.
A constituição do direito real de laje pode ocorrer mediante celebração de negócio jurídico inter-vivos, levado ao Oficial de Registro de Imóveis (esse registro é constitutivo do direito real, oponível erga omnes, com o descerramento de matrícula própria). Pode também o direito real de laje ser criado por negócio jurídico causa mortis, mediante testamento, no qual o testador atribua a primeira construção a um legatário, e a segunda construção, sobreposta, em favor de outro legatário. Existe ainda a possibilidade de aquisição ocorrer mediante usucapião, em suas diversas modalidades: extraordinária, ordinária, especial urbana, ou mesmo entre ex-cônjuges ou companheiros. Finalmente, a aquisição pode ocorrer mediante sentença judicial, especialmente nas ações de família (por exemplo em partilha judicial advinda de processo de divórcio ou dissolução de união estável).
Por fim, o art. 1510-D do Código Civil estabelece o direito de preferência, estatuindo que “em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso”.
O direito de laje veio para resolver uma realidade, existente no Brasil, de milhares de famílias que viviam em situação habitacional irregular, sem qualquer segurança jurídica, conferindo-lhes uma dignidade legal.
Elisabete Aloia Amaro e Washington Carlos de Almeida
Sócios da CAMARGO VIANA, ALOIA AMARO & ALMEIDA ADVOCACIA E CONSULTORIA JURÍDICA
O texto acima resume tema abordado pela sócia Elisabete Aloia Amaro na palestra proferida pela mesma em 25 de agosto de 2018, na Universidade Presbiteriana Mackenzie, no grupo de estudos DIREITO AGRÁRIO, AGRONEGÓCIOS, INOVAÇÃO E SUSTENTABILIDADE, coordenado pelo sócio Washington Carlos de Almeida.